Esse breve arrazoado trata da possibilidade / obrigatoriedade de aceitação (pela locatária) de rescisão antecipada de contrato de locação de imóvel residencial emanada por iniciativa da locadora.
Ele partiu de uma consulta formulada por uma cliente, locatária de um imóvel residencial localizado no interior do estado de SP, que recebeu notificação da imobiliária, em nome da proprietária (locadora), requerendo a devolução antecipada do apartamento, após o décimo segunda mês de locação, ou seja, a rescisão antecipada do contrato que fora pactuado pelo prazo de trinta meses.
Em outras palavras, após 12 meses de vigência, a locadora, por intermédio da imobiliária, notificou a locatária sobre seu desejo de reaver o imóvel, alegando “motivos pessoais” e a suposta existência de uma cláusula que isentaria ambas as partes de multa após o primeiro ano de contrato.
No caso em comento, como ocorre na maioria dos contatos de locação de imóvel, existe Cláusula Penal que estipula multa de três alugueres vigentes à parte que infringir “quaisquer das cláusulas contidas neste contrato“. Assim, verifica-se que a tentativa de retomada imotivada do imóvel pela locadora, antes do prazo final, configura clara infração contratual.
A alegação da imobiliária e da locadora de que seria permito às partes, após doze meses proceder a rescisão antecipada do contrato está incorreta. A referida cláusula suscitada apenas agrava a penalidade para a locatária em caso de saída (rescisão) antes do décimo segunda mês, não conferindo qualquer direito ou isenção à locadora.
A legislação e a jurisprudência local consolidada amparam de forma robusta os direitos da locatária. A Regra Geral trata da impossibilidade de retomada pela locadora, nos moldes do artigo 4º da Lei nº 8.245/91, sendo o pilar da proteção à locatária, estabelecendo que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado“, sendo que a jurisprudência majoritária considera nula qualquer cláusula que vise afastar essa garantia.
Vejamos ementa de julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Apelação. Ação declaratória e cobrança. Locação de imóvel residencial – Contrato escrito, com prazo fixado em trinta meses, rescindido após três meses de seu início com pedido de desocupação do locador, para uso próprio – Multa contratual e ressarcimento de prejuízos – Sentença de parcial procedência – Apelo do locador – Vigendo o contrato de locação escrito por prazo determinado de trinta meses, não pode o locador reavê-lo para uso próprio – Inteligência dos arts. 4º, 46 e 47, III, da Lei nº 8 .245/91 – Descumprimento contratual configurado, ensejando multa prevista pelas partes e reembolso dos prejuízos – Precedentes jurisprudenciais – Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP – AC: 10005658420168260648 SP 1000565-84.2016 .8.26.0648, Relator.: Maria Cristina de Almeida Bacarim, Data de Julgamento: 10/05/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2019).
Infere-se do julgado acima que a multa contratual serve ainda para que a parte seja ressarcida das despesas da mudança e nova locação.
Alhures, a lei prevê um rol taxativo e restrito de situações em que a retomada antecipada seria possível, ou seja: existem exceções à regra. Todavia nenhuma se aplica à hipóteses em análise, senão vejamos: a) Mútuo Acordo – se ambas as partes concordarem formalmente com a rescisão; b) Infração Contratual ou Legal pelo locatário – em caso de descumprimento de obrigações por parte da locatária, como falta de pagamento, uso indevido do imóvel ou danos à propriedade (conforme Art. 9º da Lei); c) Reparações Urgentes Exigidas pelo Poder Público – em situações excepcionais onde o imóvel precise de obras urgentes que impeçam a permanência do inquilino.
Desta forma, é imperativo notar que “motivos pessoais” ou a necessidade de “uso próprio” não constituem exceção legal para a quebra de um contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses.
No caso em comento, verifica-se que a conduta da locadora não encontra amparo legal e no caso de insistência dessa pretensão, a aplicação da multa (cláusula penal) e medida que se impõe. O artigo 413 do Código Civil, em harmonia com a Lei do Inquilinato, determina que a multa deve ser aplicada de forma proporcional ao tempo de contrato não cumprido. Assim, a “quebra contratual” por parte da locadora gera para ela o dever de pagar a multa prevista no contrato, calculada sobre os 18 meses restantes (trinta meses de locação – doze meses já cumpridos). Destarte, refuta-se a tese de isenção de multa, ficando condicionada a desocupação do imóvel ao pagamento da multa proporcional: três vezes o valor do aluguel vigente dividido por 30 meses (prazo do contrato) multiplicado por x 18 (quantidade de meses faltantes ao cumprimento do contrato).
Conclui-se que a posição jurídica da locatária é extremamente sólida. A pretensão da locadora é ilegal e contratualmente infundada, não se enquadrando em nenhuma das exceções previstas em lei para a retomada antecipada do imóvel. A estratégia recomendada por nosso escritório é a negociação para saída condicionada, ou seja: desocupação de imóvel pela locatária em função da solicitação da locadora, todavia condicionada ao pagamento de multa por essa última.
Por Azambuja & Jacinto Advocacia, Tainah Maria Delabatista Freire, revisado pelo Luís Eduardo Meurer Azambuja, São Paulo, julho de 2026.
