A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade fundada no exercício de posse qualificada durante o período estabelecido em lei. Na modalidade extraordinária, o art. 1.238 do Código Civil exige posse contínua, sem oposição e exercida como sua pelo possuidor durante quinze anos, independentemente de justo título e boa-fé, prazo que pode ser reduzido para dez anos quando estabelecida no imóvel a moradia habitual ou realizadas obras ou serviços de caráter produtivo. O ponto central, portanto, não reside apenas no decurso do tempo, mas na existência de verdadeira posse ad usucapionem, marcada pelo animus domini, ou seja, na vontade de ser dono.
A questão ganha especial relevância quando o imóvel pertence a integrantes de uma mesma família ou compõe acervo hereditário ainda não partilhado. Nesses casos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue duas situações que, embora aparentemente semelhantes, possuem consequências jurídicas distintas: i) de um lado, a posse exclusiva de um coerdeiro exercida com inequívoca intenção de dono; ii) de outro, a ocupação de imóvel familiar decorrente de mera liberalidade, tolerância ou solidariedade entre parentes.
A possibilidade de usucapião por coerdeiro
A abertura da sucessão transmite imediatamente a herança aos herdeiros e estabelece, enquanto não realizada a partilha, um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário. Essa circunstância, contudo, não impede, por si só, que um dos coerdeiros venha a adquirir determinado bem por usucapião.
No REsp 1.631.859/SP, a Terceira Turma do STJ assentou que o herdeiro possui legitimidade para pleitear a usucapião do imóvel integrante da herança quando exerce sobre ele posse exclusiva, com efetivo animus domini (vontade de ser dono), pelo prazo legal e sem oposição dos demais proprietários. Nesse julgamento, o Tribunal afastou a impossibilidade abstrata da usucapião entre coerdeiros e determinou o prosseguimento do processo para que fossem examinados, mediante dilação probatória, os requisitos da prescrição aquisitiva.
O entendimento foi reafirmado pela Quarta Turma no AgInt no AREsp 2.355.307/SP, julgado em 2024. O STJ reiterou que o simples fato de o imóvel integrar herança indivisa não transforma necessariamente o ocupante em mero detentor: o coerdeiro pode usucapir em nome próprio, desde que demonstre posse exclusiva, animus domini, decurso do prazo legal e inexistência de oposição dos demais. Assim, a jurisprudência admite a usucapião por herdeiro contra os demais coerdeiros quando aquele exerce posse exclusiva, ad usucapionem, com intenção de dono e pelo lapso temporal legalmente exigido.
A mera ocupação familiar não basta: AREsp 2.983.084/AL
Situação diferente foi enfrentada pela Quarta Turma no AREsp 2.983.084/AL, julgado em 2026. No caso, um casal residiu por aproximadamente trinta anos em imóvel pertencente aos pais da esposa, arcando com despesas da residência. Após o falecimento da mãe, quando o bem passou a integrar o acervo hereditário ainda indiviso, pretendeu-se o reconhecimento da usucapião extraordinária em face do pai e dos demais herdeiros.
O STJ afastou a usucapião. A razão determinante não foi o parentesco, tampouco a circunstância de o imóvel integrar herança indivisa. O problema estava na natureza da ocupação. Segundo a Corte, a permanência do descendente em imóvel pertencente ao ascendente estabelece-se, em regra, como manifestação de liberalidade, tolerância, auxílio e solidariedade familiar, circunstâncias que não exteriorizam, por si mesmas, o exercício da propriedade.
Assim, nem mesmo a longa duração da ocupação ou o pagamento das despesas do imóvel são suficientes, isoladamente, para caracterizar animus domini. Para a usucapião extraordinária, deve existir ato inequívoco de assunção da condição de dono, capaz de demonstrar que a ocupação deixou de decorrer da relação de tolerância familiar e passou a constituir posse exercida em nome próprio e como proprietário.
A distinção não reside no parentesco, mas sim na qualidade da posse. Os precedentes não são contraditórios, mas ao contrário, complementam-se.
A existência de condomínio hereditário não impede a usucapião. O que deve ser demonstrado é que determinado herdeiro deixou de exercer a posse em situação compatível com a composse dos demais e passou a possuir o imóvel, de maneira exclusiva e inequívoca, como seu, sem oposição, pelo período exigido em lei.
Por outro lado, quando a origem e a continuidade da ocupação se explicam pela tolerância ou solidariedade próprias das relações familiares, o mero decurso do tempo não converte automaticamente essa situação em posse ad usucapionem.
Em síntese, a pergunta decisiva não é há quanto tempo o familiar ocupa o imóvel, mas a partir de quando, deve ser com base em atos inequívocos, passou a possuí-lo como verdadeiro proprietário. Somente a partir da caracterização dessa posse exclusiva, autônoma e acompanhada de animus domini poderá correr prazo apto à aquisição da propriedade por usucapião.
Por Flávia Farias Custódio (Advogada, Mestra em Direito pela Universidade de Lisboa) em parceria com Azambuja e Jacinto Sociedade de Advogados, São Paulo, setembro de 2026.
